เช่าตึกมาปล่อยเช่าช่วง (Sub-lease) ทำหอพัก จดทะเบียนอย่างไรให้ถูกกรมพัฒน์ฯ และแก้ปัญหา VAT ที่เก็บผิดทำอย่างไร?

เช่าตึกมาปล่อยเช่าช่วง (Sub-lease) ทำหอพัก จดทะเบียนอย่างไรให้ถูกกรมพัฒน์ฯ และแก้ปัญหา VAT ที่เก็บผิดทำอย่างไร?

เช่าตึกมาปล่อยเช่าช่วงทำหอพัก จะจดทะเบียนอย่างไรให้ถูกกรมพัฒน์ฯ และแก้ปัญหา VAT ที่เก็บผิดทำอย่างไร?

เช่าตึกมาปล่อยเช่าช่วงทำหอพัก จะจดทะเบียนอย่างไรให้ถูกกรมพัฒน์ฯ และแก้ปัญหา VAT ที่เก็บผิดทำอย่างไร?

   การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ “เช่ามาเพื่อปล่อยเช่าต่อ” (Sub-lease) กำลังเป็นที่นิยม โดยเฉพาะโมเดลที่ บริษัท A (ผู้เช่าหลัก) ไปเช่าที่ดินและตึก แล้วนำมาปล่อยให้ บริษัท B (ผู้บริหารหอพัก) เช่าช่วงต่อเพื่อทำธุรกิจหอพักนักศึกษา

   แม้โมเดลธุรกิจจะดูตรงไปตรงมา แต่ในมุมของ “บัญชีและภาษี” กลับมีหลุมพรางที่ทำให้ผู้ประกอบการตกม้าตายได้ง่ายๆ ทั้งเรื่องวัตถุประสงค์บริษัทที่ไม่ครอบคลุม และการเรียกเก็บ VAT ผิดประเภท บทความนี้จะสรุปแนวทางปฏิบัติที่ถูกต้อง ทั้งฝั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) และกรมสรรพากร พร้อมวิธีแก้ไขหากทำพลาดไปแล้ว

   การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ “เช่ามาเพื่อปล่อยเช่าต่อ” (Sub-lease) กำลังเป็นที่นิยม โดยเฉพาะโมเดลที่ บริษัท A (ผู้เช่าหลัก) ไปเช่าที่ดินและตึก แล้วนำมาปล่อยให้ บริษัท B (ผู้บริหารหอพัก) เช่าช่วงต่อเพื่อทำธุรกิจหอพักนักศึกษา

   แม้โมเดลธุรกิจจะดูตรงไปตรงมา แต่ในมุมของ “บัญชีและภาษี” กลับมีหลุมพรางที่ทำให้ผู้ประกอบการตกม้าตายได้ง่ายๆ ทั้งเรื่องวัตถุประสงค์บริษัทที่ไม่ครอบคลุม และการเรียกเก็บ VAT ผิดประเภท บทความนี้จะสรุปแนวทางปฏิบัติที่ถูกต้อง ทั้งฝั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) และกรมสรรพากร พร้อมวิธีแก้ไขหากทำพลาดไปแล้ว

1. ด้านกรมพัฒนาธุรกิจการค้า “วัตถุประสงค์” ต้องชัด

   ก่อนจะเริ่มเก็บค่าเช่า สิ่งแรกที่ต้องเช็กคือ หนังสือรับรองบริษัท ของบริษัท A (ผู้ให้เช่าช่วง)

ปัญหาที่พบบ่อย

   บริษัทส่วนใหญ่มักจดทะเบียนครอบคลุมแค่การ “ซื้อขาย” แต่ลืมระบุเรื่องการ “ให้เช่า” หรือ “ให้เช่าช่วง” ซึ่งหากไม่มีข้อนี้ อาจส่งผลให้การทำนิติกรรมสัญญาเช่ามีปัญหาความสมบูรณ์ในทางกฎหมาย หรือกรรมการทำเกินอำนาจ

สิ่งที่ต้องทำ (Action Plan)

   ต้องยื่นจดทะเบียนแก้ไขเพิ่มเติมหนังสือบริคณห์สนธิ (แบบ บอจ.2) เพิ่มข้อความวัตถุประสงค์ให้ครอบคลุม เช่น

   “ประกอบกิจการค้าที่ดิน จัดสรรที่ดิน ปลูกสร้างอาคาร… เพื่อจำหน่าย ให้เช่า หรือให้เช่าช่วง…”

1. ด้านกรมพัฒนาธุรกิจการค้า “วัตถุประสงค์” ต้องชัด

   ก่อนจะเริ่มเก็บค่าเช่า สิ่งแรกที่ต้องเช็กคือ หนังสือรับรองบริษัท ของบริษัท A (ผู้ให้เช่าช่วง)

ปัญหาที่พบบ่อย

   บริษัทส่วนใหญ่มักจดทะเบียนครอบคลุมแค่การ “ซื้อขาย” แต่ลืมระบุเรื่องการ “ให้เช่า” หรือ “ให้เช่าช่วง” ซึ่งหากไม่มีข้อนี้ อาจส่งผลให้การทำนิติกรรมสัญญาเช่ามีปัญหาความสมบูรณ์ในทางกฎหมาย หรือกรรมการทำเกินอำนาจ

สิ่งที่ต้องทำ (Action Plan)

   ต้องยื่นจดทะเบียนแก้ไขเพิ่มเติมหนังสือบริคณห์สนธิ (แบบ บอจ.2) เพิ่มข้อความวัตถุประสงค์ให้ครอบคลุม เช่น

   “ประกอบกิจการค้าที่ดิน จัดสรรที่ดิน ปลูกสร้างอาคาร… เพื่อจำหน่าย ให้เช่า หรือให้เช่าช่วง…”

2. ด้านกรมสรรพากร เรื่อง VAT “เช่าตึก” vs “เช่าเฟอร์นิเจอร์”

   นี่คือจุดที่หลายบริษัทเข้าใจผิดมากที่สุด จนนำไปสู่การออกใบกำกับภาษีผิดพลาด

    • การเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ตึก/ห้องเปล่า) ได้รับ “ยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)” ผู้ให้เช่าต้องออก ใบเสร็จรับเงิน (ห้ามออกใบกำกับภาษี) และผู้เช่าหัก ณ ที่จ่าย 5%
    • การเช่าสังหาริมทรัพย์ (เฟอร์นิเจอร์/แอร์) หรือ ค่าบริการ ต้อง “เสีย VAT 7%” และผู้เช่าหัก ณ ที่จ่าย 5% (ค่าเช่าของ) หรือ 3% (ค่าบริการ)

   Tip ทางปฏิบัติที่ดี ควรแยกสัญญาเช่าตึก (No VAT) กับสัญญาเช่าเฟอร์นิเจอร์ (VAT) ออกจากกัน เพื่อประหยัดภาษีอย่างถูกต้อง

2. ด้านกรมสรรพากร เรื่อง VAT “เช่าตึก” vs “เช่าเฟอร์นิเจอร์”

   นี่คือจุดที่หลายบริษัทเข้าใจผิดมากที่สุด จนนำไปสู่การออกใบกำกับภาษีผิดพลาด

    • การเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ตึก/ห้องเปล่า) ได้รับ “ยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)” ผู้ให้เช่าต้องออก ใบเสร็จรับเงิน (ห้ามออกใบกำกับภาษี) และผู้เช่าหัก ณ ที่จ่าย 5%
    • การเช่าสังหาริมทรัพย์ (เฟอร์นิเจอร์/แอร์) หรือ ค่าบริการ ต้อง “เสีย VAT 7%” และผู้เช่าหัก ณ ที่จ่าย 5% (ค่าเช่าของ) หรือ 3% (ค่าบริการ)

   Tip ทางปฏิบัติที่ดี ควรแยกสัญญาเช่าตึก (No VAT) กับสัญญาเช่าเฟอร์นิเจอร์ (VAT) ออกจากกัน เพื่อประหยัดภาษีอย่างถูกต้อง

3. กรณีศึกษา ถ้าพลาดเก็บ VAT ค่าเช่าตึกไปแล้ว แก้ไขอย่างไร?

   สถานการณ์ บริษัท A เผลอเรียกเก็บ VAT ค่าเช่าตึกจากบริษัท B และนำส่งสรรพากรไปแล้ว ส่วนบริษัท B ก็ดันนำใบกำกับภาษีนั้นไป “ คลมภาษีซื้อ” (ขอคืน) เรียบร้อยแล้ว

   ความเสี่ยง

    1. บริษัท A ออกใบกำกับภาษีโดยไม่มีสิทธิ (เพราะค่าเช่าตึกยกเว้น VAT)
    2. บริษัท B นำ “ภาษีซื้อต้องห้าม” มาใช้ มีความผิดฐานยื่นภาษีขาด

   ทางออกและวิธีแก้ไข (Damage Control)

สำหรับบริษัท A (ผู้ให้เช่า)

      1. หยุด เลิกเรียกเก็บ VAT ค่าเช่าในงวดถัดไปทันที เปลี่ยนไปออกใบเสร็จรับเงินแทน
      2. คืนเงิน เจรจาคืนเงินค่า VAT 7% ที่เก็บเกินมาให้กับบริษัท B
      3. เอกสาร พิจารณาออกใบลดหนี้ (Credit Note) เพื่อล้างยอดขายที่ผิดพลาด (กรณีต้องการขอคืนภาษีขายจากสรรพากร ซึ่งอาจเสี่ยงต่อการถูกตรวจสอบสภาพกิจการ)

สำหรับบริษัท B (ผู้เช่า) ด่วนที่สุด ต้องรีบดำเนินการแก้ไข เพราะถือว่าใช้ภาษีซื้อผิดกฎหมาย

      1. ยื่นแบบเพิ่มเติม (ภ.พ.30) ย้อนหลังในเดือนที่นำภาษีซื้อไปใช้ โดยตัดยอดภาษีซื้อใบนั้นออก
      2. ชำระเงินคืนหลวง นำเงินภาษีซื้อที่เคยเคลมไป มาคืนกรมสรรพากร พร้อม “เงินเพิ่ม (Surcharge)” 1.5% ต่อเดือน
      3. บันทึกบัญชีใหม่ เงินค่า VAT ที่จ่ายไปแล้วขอคืนไม่ได้ ให้นำมาบันทึกเป็น “ค่าเช่า (ค่าใช้จ่าย)” ของบริษัทแทน เพื่อใช้ลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคลสิ้นปี

3. กรณีศึกษา ถ้าพลาดเก็บ VAT ค่าเช่าตึกไปแล้ว แก้ไขอย่างไร?

   สถานการณ์ บริษัท A เผลอเรียกเก็บ VAT ค่าเช่าตึกจากบริษัท B และนำส่งสรรพากรไปแล้ว ส่วนบริษัท B ก็ดันนำใบกำกับภาษีนั้นไป “ คลมภาษีซื้อ” (ขอคืน) เรียบร้อยแล้ว

   ความเสี่ยง

    1. บริษัท A ออกใบกำกับภาษีโดยไม่มีสิทธิ (เพราะค่าเช่าตึกยกเว้น VAT)
    2. บริษัท B นำ “ภาษีซื้อต้องห้าม” มาใช้ มีความผิดฐานยื่นภาษีขาด

   ทางออกและวิธีแก้ไข (Damage Control)

สำหรับบริษัท A (ผู้ให้เช่า)

      1. หยุด เลิกเรียกเก็บ VAT ค่าเช่าในงวดถัดไปทันที เปลี่ยนไปออกใบเสร็จรับเงินแทน
      2. คืนเงิน เจรจาคืนเงินค่า VAT 7% ที่เก็บเกินมาให้กับบริษัท B
      3. เอกสาร พิจารณาออกใบลดหนี้ (Credit Note) เพื่อล้างยอดขายที่ผิดพลาด (กรณีต้องการขอคืนภาษีขายจากสรรพากร ซึ่งอาจเสี่ยงต่อการถูกตรวจสอบสภาพกิจการ)

สำหรับบริษัท B (ผู้เช่า) ด่วนที่สุด ต้องรีบดำเนินการแก้ไข เพราะถือว่าใช้ภาษีซื้อผิดกฎหมาย

      1. ยื่นแบบเพิ่มเติม (ภ.พ.30) ย้อนหลังในเดือนที่นำภาษีซื้อไปใช้ โดยตัดยอดภาษีซื้อใบนั้นออก
      2. ชำระเงินคืนหลวง นำเงินภาษีซื้อที่เคยเคลมไป มาคืนกรมสรรพากร พร้อม “เงินเพิ่ม (Surcharge)” 1.5% ต่อเดือน
      3. บันทึกบัญชีใหม่ เงินค่า VAT ที่จ่ายไปแล้วขอคืนไม่ได้ ให้นำมาบันทึกเป็น “ค่าเช่า (ค่าใช้จ่าย)” ของบริษัทแทน เพื่อใช้ลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคลสิ้นปี

บทสรุป

   การทำธุรกิจ Sub-lease อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่แค่เรื่องของการหาผู้เช่า แต่ต้องแม่นยำเรื่อง “ประเภทรายได้” เพื่อแยกแยะภาษีมูลค่าเพิ่มให้ถูกต้อง การวางแผนภาษีที่ดีตั้งแต่ต้น (แยกสัญญา เช่าตึก vs เช่าของ) จะช่วยประหยัดเงินและลดความเสี่ยงในการถูกตรวจสอบย้อนหลัง

   หากคุณกำลังสงสัยว่าสัญญาเช่าของคุณรัดกุมพอหรือยัง หรือต้องการแก้ไขวัตถุประสงค์บริษัทให้ถูกต้องตามระเบียบกรมพัฒน์ฯ

👉 ปรึกษาเรา “สำนักงานบัญชีสยาม”

   เราเชี่ยวชาญการวางระบบบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการแก้ไขปัญหาภาษีที่ซับซ้อน เพื่อให้ธุรกิจของคุณเดินหน้าต่อได้อย่างมั่นใจ

   (หมายเหตุ บทความนี้เป็นเพียงคำแนะนำเบื้องต้น ผู้ประกอบการควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อดูรายละเอียดสัญญาและข้อเท็จจริงเฉพาะราย)

บทสรุป

   การทำธุรกิจ Sub-lease อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่แค่เรื่องของการหาผู้เช่า แต่ต้องแม่นยำเรื่อง “ประเภทรายได้” เพื่อแยกแยะภาษีมูลค่าเพิ่มให้ถูกต้อง การวางแผนภาษีที่ดีตั้งแต่ต้น (แยกสัญญา เช่าตึก vs เช่าของ) จะช่วยประหยัดเงินและลดความเสี่ยงในการถูกตรวจสอบย้อนหลัง

   หากคุณกำลังสงสัยว่าสัญญาเช่าของคุณรัดกุมพอหรือยัง หรือต้องการแก้ไขวัตถุประสงค์บริษัทให้ถูกต้องตามระเบียบกรมพัฒน์ฯ

👉 ปรึกษาเรา “สำนักงานบัญชีสยาม”

   เราเชี่ยวชาญการวางระบบบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการแก้ไขปัญหาภาษีที่ซับซ้อน เพื่อให้ธุรกิจของคุณเดินหน้าต่อได้อย่างมั่นใจ

   (หมายเหตุ บทความนี้เป็นเพียงคำแนะนำเบื้องต้น ผู้ประกอบการควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อดูรายละเอียดสัญญาและข้อเท็จจริงเฉพาะราย)

บริการจากสำนักงานบัญชีสยามออนไลน์

   สำนักงานบัญชีสยามออนไลน์ พร้อมให้คำแนะนำและบริการวางระบบบัญชีร้านอาหารแบบครบวงจร ไม่ว่าจะเป็น

  • ให้คำปรึกษา ช่วยวิเคราะห์และออกแบบระบบบัญชีที่เหมาะกับร้านของคุณ
  • จัดทำบัญชีบันทึกรายรับ-รายจ่าย จัดทำรายงานทางการเงิน และยื่นภาษี
  • วางระบบบัญชีให้เข้ากับประเภทธุรกิจด้วยโปรแกรมบัญชี เช่น ธุรกิจซื้อมาขายไป ธุรกิจบริการ ธุรค้าขายออนไลน์ เป็นต้น
  • วางแผนภาษีพร้อมให้คำแนะนำเกี่ยวกับการจัดการภาษีให้ถูกต้องและประหยัดที่สุด
  • ดูแลครบวงจรให้คุณหมดกังวลเรื่องบัญชีและภาษี เพื่อทุ่มเทให้กับการบริหารร้านอาหารได้อย่างเต็มที่

   สำนักงานบัญชีสยามออนไลน์ ยินดีช่วยคุณสร้างรากฐานทางการเงินที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจร้านอาหารของคุณ

บริการจากสำนักงานบัญชีสยามออนไลน์

   สำนักงานบัญชีสยามออนไลน์ พร้อมให้คำแนะนำและบริการวางระบบบัญชีร้านอาหารแบบครบวงจร ไม่ว่าจะเป็น

  • ให้คำปรึกษา ช่วยวิเคราะห์และออกแบบระบบบัญชีที่เหมาะกับร้านของคุณ
  • จัดทำบัญชีบันทึกรายรับ-รายจ่าย จัดทำรายงานทางการเงิน และยื่นภาษี
  • วางระบบบัญชีให้เข้ากับประเภทธุรกิจด้วยโปรแกรมบัญชี เช่น ธุรกิจซื้อมาขายไป ธุรกิจบริการ ธุรค้าขายออนไลน์ เป็นต้น
  • วางแผนภาษีพร้อมให้คำแนะนำเกี่ยวกับการจัดการภาษีให้ถูกต้องและประหยัดที่สุด
  • ดูแลครบวงจรให้คุณหมดกังวลเรื่องบัญชีและภาษี เพื่อทุ่มเทให้กับการบริหารร้านอาหารได้อย่างเต็มที่

   สำนักงานบัญชีสยามออนไลน์ ยินดีช่วยคุณสร้างรากฐานทางการเงินที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจร้านอาหารของคุณ