เช่าตึกมาปล่อยเช่าช่วงทำหอพัก จะจดทะเบียนอย่างไรให้ถูกกรมพัฒน์ฯ และแก้ปัญหา VAT ที่เก็บผิดทำอย่างไร?
เช่าตึกมาปล่อยเช่าช่วงทำหอพัก จะจดทะเบียนอย่างไรให้ถูกกรมพัฒน์ฯ และแก้ปัญหา VAT ที่เก็บผิดทำอย่างไร?
สารบัญ
เช่าตึกมาปล่อยเช่าช่วงทำหอพัก จะจดทะเบียนอย่างไรให้ถูกกรมพัฒน์ฯ และแก้ปัญหา VAT ที่เก็บผิดทำอย่างไร?
1. ด้านกรมพัฒนาธุรกิจการค้า “วัตถุประสงค์” ต้องชัด
2. ด้านกรมสรรพากร เรื่อง VAT “เช่าตึก” vs “เช่าเฟอร์นิเจอร์”
สารบัญ
เช่าตึกมาปล่อยเช่าช่วงทำหอพัก จะจดทะเบียนอย่างไรให้ถูกกรมพัฒน์ฯ และแก้ปัญหา VAT ที่เก็บผิดทำอย่างไร?
1. ด้านกรมพัฒนาธุรกิจการค้า “วัตถุประสงค์” ต้องชัด
2. ด้านกรมสรรพากร เรื่อง VAT “เช่าตึก” vs “เช่าเฟอร์นิเจอร์”
การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ “เช่ามาเพื่อปล่อยเช่าต่อ” (Sub-lease) กำลังเป็นที่นิยม โดยเฉพาะโมเดลที่ บริษัท A (ผู้เช่าหลัก) ไปเช่าที่ดินและตึก แล้วนำมาปล่อยให้ บริษัท B (ผู้บริหารหอพัก) เช่าช่วงต่อเพื่อทำธุรกิจหอพักนักศึกษา
แม้โมเดลธุรกิจจะดูตรงไปตรงมา แต่ในมุมของ “บัญชีและภาษี” กลับมีหลุมพรางที่ทำให้ผู้ประกอบการตกม้าตายได้ง่ายๆ ทั้งเรื่องวัตถุประสงค์บริษัทที่ไม่ครอบคลุม และการเรียกเก็บ VAT ผิดประเภท บทความนี้จะสรุปแนวทางปฏิบัติที่ถูกต้อง ทั้งฝั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) และกรมสรรพากร พร้อมวิธีแก้ไขหากทำพลาดไปแล้ว
การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ “เช่ามาเพื่อปล่อยเช่าต่อ” (Sub-lease) กำลังเป็นที่นิยม โดยเฉพาะโมเดลที่ บริษัท A (ผู้เช่าหลัก) ไปเช่าที่ดินและตึก แล้วนำมาปล่อยให้ บริษัท B (ผู้บริหารหอพัก) เช่าช่วงต่อเพื่อทำธุรกิจหอพักนักศึกษา
แม้โมเดลธุรกิจจะดูตรงไปตรงมา แต่ในมุมของ “บัญชีและภาษี” กลับมีหลุมพรางที่ทำให้ผู้ประกอบการตกม้าตายได้ง่ายๆ ทั้งเรื่องวัตถุประสงค์บริษัทที่ไม่ครอบคลุม และการเรียกเก็บ VAT ผิดประเภท บทความนี้จะสรุปแนวทางปฏิบัติที่ถูกต้อง ทั้งฝั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) และกรมสรรพากร พร้อมวิธีแก้ไขหากทำพลาดไปแล้ว
1. ด้านกรมพัฒนาธุรกิจการค้า “วัตถุประสงค์” ต้องชัด
ก่อนจะเริ่มเก็บค่าเช่า สิ่งแรกที่ต้องเช็กคือ หนังสือรับรองบริษัท ของบริษัท A (ผู้ให้เช่าช่วง)
ปัญหาที่พบบ่อย
บริษัทส่วนใหญ่มักจดทะเบียนครอบคลุมแค่การ “ซื้อขาย” แต่ลืมระบุเรื่องการ “ให้เช่า” หรือ “ให้เช่าช่วง” ซึ่งหากไม่มีข้อนี้ อาจส่งผลให้การทำนิติกรรมสัญญาเช่ามีปัญหาความสมบูรณ์ในทางกฎหมาย หรือกรรมการทำเกินอำนาจ
สิ่งที่ต้องทำ (Action Plan)
ต้องยื่นจดทะเบียนแก้ไขเพิ่มเติมหนังสือบริคณห์สนธิ (แบบ บอจ.2) เพิ่มข้อความวัตถุประสงค์ให้ครอบคลุม เช่น
“ประกอบกิจการค้าที่ดิน จัดสรรที่ดิน ปลูกสร้างอาคาร… เพื่อจำหน่าย ให้เช่า หรือให้เช่าช่วง…”
1. ด้านกรมพัฒนาธุรกิจการค้า “วัตถุประสงค์” ต้องชัด
ก่อนจะเริ่มเก็บค่าเช่า สิ่งแรกที่ต้องเช็กคือ หนังสือรับรองบริษัท ของบริษัท A (ผู้ให้เช่าช่วง)
ปัญหาที่พบบ่อย
บริษัทส่วนใหญ่มักจดทะเบียนครอบคลุมแค่การ “ซื้อขาย” แต่ลืมระบุเรื่องการ “ให้เช่า” หรือ “ให้เช่าช่วง” ซึ่งหากไม่มีข้อนี้ อาจส่งผลให้การทำนิติกรรมสัญญาเช่ามีปัญหาความสมบูรณ์ในทางกฎหมาย หรือกรรมการทำเกินอำนาจ
สิ่งที่ต้องทำ (Action Plan)
ต้องยื่นจดทะเบียนแก้ไขเพิ่มเติมหนังสือบริคณห์สนธิ (แบบ บอจ.2) เพิ่มข้อความวัตถุประสงค์ให้ครอบคลุม เช่น
“ประกอบกิจการค้าที่ดิน จัดสรรที่ดิน ปลูกสร้างอาคาร… เพื่อจำหน่าย ให้เช่า หรือให้เช่าช่วง…”
2. ด้านกรมสรรพากร เรื่อง VAT “เช่าตึก” vs “เช่าเฟอร์นิเจอร์”
นี่คือจุดที่หลายบริษัทเข้าใจผิดมากที่สุด จนนำไปสู่การออกใบกำกับภาษีผิดพลาด
- การเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ตึก/ห้องเปล่า) ได้รับ “ยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)” ผู้ให้เช่าต้องออก ใบเสร็จรับเงิน (ห้ามออกใบกำกับภาษี) และผู้เช่าหัก ณ ที่จ่าย 5%
- การเช่าสังหาริมทรัพย์ (เฟอร์นิเจอร์/แอร์) หรือ ค่าบริการ ต้อง “เสีย VAT 7%” และผู้เช่าหัก ณ ที่จ่าย 5% (ค่าเช่าของ) หรือ 3% (ค่าบริการ)
Tip ทางปฏิบัติที่ดี ควรแยกสัญญาเช่าตึก (No VAT) กับสัญญาเช่าเฟอร์นิเจอร์ (VAT) ออกจากกัน เพื่อประหยัดภาษีอย่างถูกต้อง
2. ด้านกรมสรรพากร เรื่อง VAT “เช่าตึก” vs “เช่าเฟอร์นิเจอร์”
นี่คือจุดที่หลายบริษัทเข้าใจผิดมากที่สุด จนนำไปสู่การออกใบกำกับภาษีผิดพลาด
- การเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ตึก/ห้องเปล่า) ได้รับ “ยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT)” ผู้ให้เช่าต้องออก ใบเสร็จรับเงิน (ห้ามออกใบกำกับภาษี) และผู้เช่าหัก ณ ที่จ่าย 5%
- การเช่าสังหาริมทรัพย์ (เฟอร์นิเจอร์/แอร์) หรือ ค่าบริการ ต้อง “เสีย VAT 7%” และผู้เช่าหัก ณ ที่จ่าย 5% (ค่าเช่าของ) หรือ 3% (ค่าบริการ)
Tip ทางปฏิบัติที่ดี ควรแยกสัญญาเช่าตึก (No VAT) กับสัญญาเช่าเฟอร์นิเจอร์ (VAT) ออกจากกัน เพื่อประหยัดภาษีอย่างถูกต้อง
3. กรณีศึกษา ถ้าพลาดเก็บ VAT ค่าเช่าตึกไปแล้ว แก้ไขอย่างไร?
สถานการณ์ บริษัท A เผลอเรียกเก็บ VAT ค่าเช่าตึกจากบริษัท B และนำส่งสรรพากรไปแล้ว ส่วนบริษัท B ก็ดันนำใบกำกับภาษีนั้นไป “ เคลมภาษีซื้อ” (ขอคืน) เรียบร้อยแล้ว
ความเสี่ยง
- บริษัท A ออกใบกำกับภาษีโดยไม่มีสิทธิ (เพราะค่าเช่าตึกยกเว้น VAT)
- บริษัท B นำ “ภาษีซื้อต้องห้าม” มาใช้ มีความผิดฐานยื่นภาษีขาด
ทางออกและวิธีแก้ไข (Damage Control)
สำหรับบริษัท A (ผู้ให้เช่า)
- หยุด เลิกเรียกเก็บ VAT ค่าเช่าในงวดถัดไปทันที เปลี่ยนไปออกใบเสร็จรับเงินแทน
- คืนเงิน เจรจาคืนเงินค่า VAT 7% ที่เก็บเกินมาให้กับบริษัท B
- เอกสาร พิจารณาออกใบลดหนี้ (Credit Note) เพื่อล้างยอดขายที่ผิดพลาด (กรณีต้องการขอคืนภาษีขายจากสรรพากร ซึ่งอาจเสี่ยงต่อการถูกตรวจสอบสภาพกิจการ)
สำหรับบริษัท B (ผู้เช่า) ด่วนที่สุด ต้องรีบดำเนินการแก้ไข เพราะถือว่าใช้ภาษีซื้อผิดกฎหมาย
- ยื่นแบบเพิ่มเติม (ภ.พ.30) ย้อนหลังในเดือนที่นำภาษีซื้อไปใช้ โดยตัดยอดภาษีซื้อใบนั้นออก
- ชำระเงินคืนหลวง นำเงินภาษีซื้อที่เคยเคลมไป มาคืนกรมสรรพากร พร้อม “เงินเพิ่ม (Surcharge)” 1.5% ต่อเดือน
- บันทึกบัญชีใหม่ เงินค่า VAT ที่จ่ายไปแล้วขอคืนไม่ได้ ให้นำมาบันทึกเป็น “ค่าเช่า (ค่าใช้จ่าย)” ของบริษัทแทน เพื่อใช้ลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคลสิ้นปี
3. กรณีศึกษา ถ้าพลาดเก็บ VAT ค่าเช่าตึกไปแล้ว แก้ไขอย่างไร?
สถานการณ์ บริษัท A เผลอเรียกเก็บ VAT ค่าเช่าตึกจากบริษัท B และนำส่งสรรพากรไปแล้ว ส่วนบริษัท B ก็ดันนำใบกำกับภาษีนั้นไป “ เคลมภาษีซื้อ” (ขอคืน) เรียบร้อยแล้ว
ความเสี่ยง
- บริษัท A ออกใบกำกับภาษีโดยไม่มีสิทธิ (เพราะค่าเช่าตึกยกเว้น VAT)
- บริษัท B นำ “ภาษีซื้อต้องห้าม” มาใช้ มีความผิดฐานยื่นภาษีขาด
ทางออกและวิธีแก้ไข (Damage Control)
สำหรับบริษัท A (ผู้ให้เช่า)
- หยุด เลิกเรียกเก็บ VAT ค่าเช่าในงวดถัดไปทันที เปลี่ยนไปออกใบเสร็จรับเงินแทน
- คืนเงิน เจรจาคืนเงินค่า VAT 7% ที่เก็บเกินมาให้กับบริษัท B
- เอกสาร พิจารณาออกใบลดหนี้ (Credit Note) เพื่อล้างยอดขายที่ผิดพลาด (กรณีต้องการขอคืนภาษีขายจากสรรพากร ซึ่งอาจเสี่ยงต่อการถูกตรวจสอบสภาพกิจการ)
สำหรับบริษัท B (ผู้เช่า) ด่วนที่สุด ต้องรีบดำเนินการแก้ไข เพราะถือว่าใช้ภาษีซื้อผิดกฎหมาย
- ยื่นแบบเพิ่มเติม (ภ.พ.30) ย้อนหลังในเดือนที่นำภาษีซื้อไปใช้ โดยตัดยอดภาษีซื้อใบนั้นออก
- ชำระเงินคืนหลวง นำเงินภาษีซื้อที่เคยเคลมไป มาคืนกรมสรรพากร พร้อม “เงินเพิ่ม (Surcharge)” 1.5% ต่อเดือน
- บันทึกบัญชีใหม่ เงินค่า VAT ที่จ่ายไปแล้วขอคืนไม่ได้ ให้นำมาบันทึกเป็น “ค่าเช่า (ค่าใช้จ่าย)” ของบริษัทแทน เพื่อใช้ลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคลสิ้นปี
บทสรุป
การทำธุรกิจ Sub-lease อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่แค่เรื่องของการหาผู้เช่า แต่ต้องแม่นยำเรื่อง “ประเภทรายได้” เพื่อแยกแยะภาษีมูลค่าเพิ่มให้ถูกต้อง การวางแผนภาษีที่ดีตั้งแต่ต้น (แยกสัญญา เช่าตึก vs เช่าของ) จะช่วยประหยัดเงินและลดความเสี่ยงในการถูกตรวจสอบย้อนหลัง
หากคุณกำลังสงสัยว่าสัญญาเช่าของคุณรัดกุมพอหรือยัง หรือต้องการแก้ไขวัตถุประสงค์บริษัทให้ถูกต้องตามระเบียบกรมพัฒน์ฯ
👉 ปรึกษาเรา “สำนักงานบัญชีสยาม”
เราเชี่ยวชาญการวางระบบบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการแก้ไขปัญหาภาษีที่ซับซ้อน เพื่อให้ธุรกิจของคุณเดินหน้าต่อได้อย่างมั่นใจ
(หมายเหตุ บทความนี้เป็นเพียงคำแนะนำเบื้องต้น ผู้ประกอบการควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อดูรายละเอียดสัญญาและข้อเท็จจริงเฉพาะราย)
บทสรุป
การทำธุรกิจ Sub-lease อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่แค่เรื่องของการหาผู้เช่า แต่ต้องแม่นยำเรื่อง “ประเภทรายได้” เพื่อแยกแยะภาษีมูลค่าเพิ่มให้ถูกต้อง การวางแผนภาษีที่ดีตั้งแต่ต้น (แยกสัญญา เช่าตึก vs เช่าของ) จะช่วยประหยัดเงินและลดความเสี่ยงในการถูกตรวจสอบย้อนหลัง
หากคุณกำลังสงสัยว่าสัญญาเช่าของคุณรัดกุมพอหรือยัง หรือต้องการแก้ไขวัตถุประสงค์บริษัทให้ถูกต้องตามระเบียบกรมพัฒน์ฯ
👉 ปรึกษาเรา “สำนักงานบัญชีสยาม”
เราเชี่ยวชาญการวางระบบบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และการแก้ไขปัญหาภาษีที่ซับซ้อน เพื่อให้ธุรกิจของคุณเดินหน้าต่อได้อย่างมั่นใจ
(หมายเหตุ บทความนี้เป็นเพียงคำแนะนำเบื้องต้น ผู้ประกอบการควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อดูรายละเอียดสัญญาและข้อเท็จจริงเฉพาะราย)
บริการจากสำนักงานบัญชีสยามออนไลน์
สำนักงานบัญชีสยามออนไลน์ พร้อมให้คำแนะนำและบริการวางระบบบัญชีร้านอาหารแบบครบวงจร ไม่ว่าจะเป็น
- ให้คำปรึกษา ช่วยวิเคราะห์และออกแบบระบบบัญชีที่เหมาะกับร้านของคุณ
- จัดทำบัญชีบันทึกรายรับ-รายจ่าย จัดทำรายงานทางการเงิน และยื่นภาษี
- วางระบบบัญชีให้เข้ากับประเภทธุรกิจด้วยโปรแกรมบัญชี เช่น ธุรกิจซื้อมาขายไป ธุรกิจบริการ ธุรค้าขายออนไลน์ เป็นต้น
- วางแผนภาษีพร้อมให้คำแนะนำเกี่ยวกับการจัดการภาษีให้ถูกต้องและประหยัดที่สุด
- ดูแลครบวงจรให้คุณหมดกังวลเรื่องบัญชีและภาษี เพื่อทุ่มเทให้กับการบริหารร้านอาหารได้อย่างเต็มที่
สำนักงานบัญชีสยามออนไลน์ ยินดีช่วยคุณสร้างรากฐานทางการเงินที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจร้านอาหารของคุณ
บริการจากสำนักงานบัญชีสยามออนไลน์
สำนักงานบัญชีสยามออนไลน์ พร้อมให้คำแนะนำและบริการวางระบบบัญชีร้านอาหารแบบครบวงจร ไม่ว่าจะเป็น
- ให้คำปรึกษา ช่วยวิเคราะห์และออกแบบระบบบัญชีที่เหมาะกับร้านของคุณ
- จัดทำบัญชีบันทึกรายรับ-รายจ่าย จัดทำรายงานทางการเงิน และยื่นภาษี
- วางระบบบัญชีให้เข้ากับประเภทธุรกิจด้วยโปรแกรมบัญชี เช่น ธุรกิจซื้อมาขายไป ธุรกิจบริการ ธุรค้าขายออนไลน์ เป็นต้น
- วางแผนภาษีพร้อมให้คำแนะนำเกี่ยวกับการจัดการภาษีให้ถูกต้องและประหยัดที่สุด
- ดูแลครบวงจรให้คุณหมดกังวลเรื่องบัญชีและภาษี เพื่อทุ่มเทให้กับการบริหารร้านอาหารได้อย่างเต็มที่
สำนักงานบัญชีสยามออนไลน์ ยินดีช่วยคุณสร้างรากฐานทางการเงินที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจร้านอาหารของคุณ
